Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования

Необходимо отметить, что обязательность нотариального удостоверения договора об ипотеке исключена с 1 января 2005г.[70] Данное положение более правильное, так как оно дублируется нормой об обязательной государственной регистрации. В связи, с чем на стороны ложится дополнительное требование - надлежащим образом оформленный договор ипотеки. Он стороны могут добровольно принять решение о нотариальном удостоверении, основываясь подп.2 п.2 ст. 163 ГК РФ.

Для государственной регистрации ипотеки необходимо соблюдение такого условия, как предварительная регистрация вещных прав залогодателя.

В ГК РФ, в Законе о регистрации и в Законе об ипотеке отсутствует четкое разграничение регистрации сделок и регистрации прав. Разграничение регистрации сделок залога недвижимости и регистрации прав на нее очень важно, хотя бы потому, что право залога на недвижимость может возникать в силу закона.

В п.3 ст. 334 ГК указано, что залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. Можно сделать вывод, что ипотека в силу закона как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться исходя из наличия факта наступления обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение законной ипотеки. Установить наличие или отсутствие таких обстоятельств может только регистрирующий орган. Основанием служит заявление собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого законом установлена ипотека. В п.1 ст.77 Закона об ипотеке установлено, что жилой до или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств или средств целевого займа, считается находящемся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Ипотека возникает также в силу прямого указания ФЗ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»[71] с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залогодержатели – участники долевого строительства. Предметом ипотеки, в данном случае, выступают земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости. В п.2 содержится норма о том, что при государственной регистрации права собственности застройщика на не завершенный строительством объект, последний признается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности. Сотвественно, при регистрации права собственности застройщика на не завершенный строительством объект или на помещение в составе объекта в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона.

Как видим, указанные законы устанавливают законную ипотеку, возникающую в силу прямого указания закона. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она подлежит регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Когда права залогодержателя удостоверяются закладной, то данное обстоятельство следует оговорить в тексте договора ипотеки в обязательном порядке, за исключением выдачи закладной при ипотеке в силу закона п.6 ст.9 Закона об ипотеке.

Ипотечные правоотношения могут быть оформлены также соглашением об ипотеке при включении их в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке ст. 10 Закона об ипотеке. Такое возможно, если стороны после заключения основного договора решили обеспечить этот договор ипотекой. В этом случае составляется дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему договору, которые подлежат государственной регистрации. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора.

Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ст.20 Закона об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагаются договор об ипотеке со всеми приложениями, его копия, доказательства уплаты государственной пошлины, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства[72].

Рекомендуемая информация:

Понятие средства платежа
Денежное обязательство может прекращаться целым рядом способов. Например, чтобы погасить денежное обязательство гражданско-правового характера за счет передачи кредитору какого-либо иного имущества, необходимо заключить соглашение об отс ...

Управление ипотечным риском утраты ликвидности
Риск утраты ликвидности банка — ипотечного кредитора определяется вероятностью его денежных потерь в связи с потенциальным отсутствием у него возможности оплачивать свои обязательства из-за несоответствия сроков пассивов банка срокам акти ...

Правовое регулирование банковских счетов
Многие годы обсуждается проблема: является ли договор расчетного счета самостоятельным договором или представляет собой разновидность договора, уже известного гражданскому праву. Некоторые авторы рассматривали договор расчетного счета как ...