Основные понятия, принципы и виды ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (6 в. до н. э.).

Само понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [10, c.88].

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [9, c.14; 39, c.10].

Из сказанного выше следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2. специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3. достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4. старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5. бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

- объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

• Банковские;

• Небанковские.

4. По виду заемщиков:

4.1 Как субъектов кредитования:

• Кредиты, предоставляемые застройщикам: и строителям;

• Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

Рекомендуемая информация:

Форам удостоверений прав по ценным бумагам
Форма удостоверений прав, составляющих эмиссионную ценную бумагу, предусматривает, что в соответствии с законодательством Российской Федерации эмиссионная ценная бумага закрепляет имущественные права в том объеме, в котором они установлен ...

Оценка эффективности валютных интервенций
Масштабы интервенций центрального банка страны являются, как правило, секретной информацией, что отражает стремление властей сохранить конфиденциальность своих действий для того, чтобы обеспечить эффективность осуществляемых мероприятий. ...

Членство на бирже
На биржах США разрешается только индивидуальное членство. На биржах других стран разрешается как членство физических лиц, так и юридических лиц. На каждой фьючерсной бирже число членов установлено советом директоров и периодически пересма ...