Понятие ипотечного кредита. Зарубежный и российский опыт функционирования рынка ипотечного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования включает в себя предоставление долгосрочных жилищный ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Понятие ипотечного кредита тесно связано с ипотекой, которая определяется как разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения залогодателем основного обязательства (по договору кредитного характера) перед залогодержателем; залогодержатель при этом приобретает право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства, требовать удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией, а служит обеспечением кредита как самостоятельного экономического отношения и опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования. Непосредственно движение стоимости от залогодателя к залогодержателю имеет место при ипотеке лишь в случае невыполнения должником своих обязательств по погашению кредита

Ипотека как реальное, относительно надежное в правовом плане обеспечение кредита открывает возможности для снижения процента по ипотечной ссуде по сравнению с необеспеченными кредитами.

С развитием ипотеки расширяется и сфера кредитных отношений через процесс секьюритизации: за счет развития вторичного рынка ипотечных кредитов, где функционируют ипотечные облигации, выпускаемые под закладные на недвижимость, которые приняты в обеспечение жилищных кредитов. Структурно ипотечные жилищные кредиты подразделяются на два вида:

- кредиты на приобретение, реконструкцию и строительство жилья, когда это жилье выступает залогом испрашиваемых ссуд;

- целевые кредиты на приобретение, реконструкцию и строительство жилья под залог имеющегося в собственности заемщика или стороны поддержки недвижимости.

Специфика ипотечного кредита проявляется в следующем.

- Ипотечный кредит - это кредит под строго определенный залог (недвижимость);

- Ипотечный кредит - кредит инвестиционного характера, вложенный в недвижимость и предоставляемый на длительный срок (до 30 лет);

- Ипотечный кредит - более дешевый вид кредита

Ипотечный жилищный кредит - разновидность кредитов населению, поэтому он тесно соприкасается с потребительским. Через объект кредитования - жилье он непосредственно связан со строительным кредитом, предоставляемым коммерческому застройщику для строительства жилья с последующей его продажей населению.

В мире сложилось две модели финансирования ипотечных кредитов: американская и франко-скандинавская. Развитие мирового рынка ипотечного кредитования напрямую связано с механизмом секьюритизации. Различают ипотечные облигации европейского типа – пфандбрифы и бумаги американского типа (MBS).

Американская модель предполагает рефинансирование ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

Франко-скандинавская, или немецкая, модель предполагает привлечение финансовых ресурсов через ссудосберегательную систему. Франко-скандинавская система подразумевает наличие надежных специализированных ипотечных банков, за которыми стоят очень крупные коммерческие банки. Банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1% банковского сообщества, они дают 25% общего оборота (порядка 1 трлн. евро). Ипотечные облигации широко используются в Германии в качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка. [1. С. 43]

Обобщенная схема выпуска ипотечных облигаций европейского и американского типа, а также принципиальные различия между ними представлены в приложении 1.

Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования направлено на создание вторичного ипотечного рынка, т.е. за основу взята американская модель.

В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости.

В целях развития ипотечного кредитования в России Правительством Российской Федерации в 1997 году был создан оператор ЕСР ИЖК - открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК), в основную задачу которого входит рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.

В 1998 г. был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), который ввел в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг – закладные. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Однако этот вид ценных бумаг не получил широкого распространения, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами, и их ликвидность невысока.

Рекомендуемая информация:

Порядок выпуска облигаций коммерческими банками
С целью привлечения дополнительных денежных средств, для осуществления активных операций коммерческие банки могут выпускать облигации. Обязательным условием выпуска облигаций, является полная оплата всех выпущенных банком акции (для акцио ...

Анализ организации работы с пластиковыми карточками в Сбербанке России
Активное развитие бизнеса пластиковых карт привело к тому, что карты становятся инструментом конкурентной борьбы банков не только за вкладчика, но и за заемщика. В последнее время наряду с потребительским экспресс-кредитованием многие бан ...

Надзорное реагирование
Являясь органом банковского регулирования и надзора, Банк России осуществляет постоянный контроль за соблюдением кредитными организациями и банковскими группами банковского законодательства, нормативных актов Банка России. При выявлении н ...