Управление залоговым риском

Риск, связанный с залогом, неразрывно связан с кредитным риском, и определяется вероятностью денежных потерь кредитора в связи с невозможностью получить денежные средства, причитающиеся ему по кредитному соглашению, в необходимом объеме за счет обращения взыскания на предмет залога. Эта ситуация может быть вызвана:

- недостаточной стоимостью залога в момент обращения взыскания на него (в момент реализации предмета залога);

- повреждением или утратой предмета залога;

- отсутствием (или недостатком) правовых оснований для обращения взыскания на предмет за участвующего в системе жилищного ипотечного кредитования, в рамках управления риском залога является достоверная оценка и по возможности максимально точный прогноз стоимости закладываемого жилья на период кредитования.

Для решения этой задачи большинство банков пользуется услугами квалифицированных оценочных компаний; другая часть банков создает собственные подразделения по работе с залогами (включая оценку, мониторинг и при необходимости обращение взыскания), в штате которых имеются лицензированные оценщики.

При оценке текущей рыночной стоимости жилья, в том числе закладываемого при ипотечном кредитовании, оценщики используют три основных метода:

1) метод прямых рыночных сравнений — он состоит в сравнении цен, по которым в последнее время заключались сделки купли-продажи аналогичных объектов. Оцениваемая недвижимость всегда отличается от анализируемых аналогов, поэтому полученное значение корректируется с учетом влияния ряда факторов — даты и условий продажи, физических характеристик объектов недвижимости;

2) метод издержек — он заключается в определении стоимости объекта недвижимости, который может заменить оцениваемый объект. Этот метод

также может заключаться в расчете затрат на строительство объекта, который в существующих условиях наиболее адекватно мог бы заменить оцениваемый объект;

3) метод доходов — он определяет текущую стоимость прав на получение дохода от рассматриваемого объекта недвижимости на определенном временном отрезке в будущем и основан на предположении, что доход, получаемый от данного объекта, определяет его стоимость, поэтому он применяется

для оценки имущества, приносящего доход — доходных домов, офисов, торговых площадей и т. п.

Очевидно, что текущее рыночное значение стоимости оцениваемого объекта недвижимости находится в пределах, определенных названными методами, при этом точность его исчисления определяется квалификацией оценщика.

Как следует из описания методов оценки недвижимости, передаваемой в залог, подобная сложная процедура оценки сопряжена со значительными затратами времени и средств, но при этом, как показывает практика, она дает результат высокой точности. В этой связи подобные сложные оценки применяются, как правило, при оценке объектов недвижимости, выступающих в качестве предметов залога при коммерческом кредитовании банками крупных клиентов или дорогостоящих проектов.

Методом минимизации риска залога банка-кредитора при принятии материального обеспечения по кредиту (в том числе жилья при ипотеке) является введение дисконта по стоимости предмета залога, который также учитывает наличие дополнительных расходов на процедуру обращения взыскания и реализацию залога. В случае ипотечного жилищного кредитования это выражается в установлении залогового коэффициента (), который определяется по следующей формуле:

Рекомендуемая информация:

Общая характеристика источников финансирования инвестиционной деятельности
Источниками финансовых ресурсов направляемых на капитальные вложения, в коммерческих предприятиях и организациях являются: 1) собственные финансовые ресурсы; 2) заемные средства и привлеченные средства. Собственными финансовыми ресурса ...

Собственный капитал, его состав, функции и порядок формирования
Коммерческие банки, как и другие субъекты хозяйственных отношений, для обеспечения своей коммерческой и хозяйственной деятельности должны располагать определенной суммой денежных средств, т.е. ресурсами. В современных условиях развития эк ...

Виды небиржевых опционов
Основными, или исходными, видами долгосрочных небиржевых опционов являются опционы, которые получили название "кэпы" и "флоры". Потребность в их возникновении связана с необходимостью заключения опционных контрактов на ...