Роль банков в рыночной экономике
Принцип работы банкоматов
Риск, связанный с залогом, неразрывно связан с кредитным риском, и определяется вероятностью денежных потерь кредитора в связи с невозможностью получить денежные средства, причитающиеся ему по кредитному соглашению, в необходимом объеме за счет обращения взыскания на предмет залога. Эта ситуация может быть вызвана:
- недостаточной стоимостью залога в момент обращения взыскания на него (в момент реализации предмета залога);
- повреждением или утратой предмета залога;
- отсутствием (или недостатком) правовых оснований для обращения взыскания на предмет за участвующего в системе жилищного ипотечного кредитования, в рамках управления риском залога является достоверная оценка и по возможности максимально точный прогноз стоимости закладываемого жилья на период кредитования.
Для решения этой задачи большинство банков пользуется услугами квалифицированных оценочных компаний; другая часть банков создает собственные подразделения по работе с залогами (включая оценку, мониторинг и при необходимости обращение взыскания), в штате которых имеются лицензированные оценщики.
При оценке текущей рыночной стоимости жилья, в том числе закладываемого при ипотечном кредитовании, оценщики используют три основных метода:
1) метод прямых рыночных сравнений — он состоит в сравнении цен, по которым в последнее время заключались сделки купли-продажи аналогичных объектов. Оцениваемая недвижимость всегда отличается от анализируемых аналогов, поэтому полученное значение корректируется с учетом влияния ряда факторов — даты и условий продажи, физических характеристик объектов недвижимости;
2) метод издержек — он заключается в определении стоимости объекта недвижимости, который может заменить оцениваемый объект. Этот метод
также может заключаться в расчете затрат на строительство объекта, который в существующих условиях наиболее адекватно мог бы заменить оцениваемый объект;
3) метод доходов — он определяет текущую стоимость прав на получение дохода от рассматриваемого объекта недвижимости на определенном временном отрезке в будущем и основан на предположении, что доход, получаемый от данного объекта, определяет его стоимость, поэтому он применяется
для оценки имущества, приносящего доход — доходных домов, офисов, торговых площадей и т. п.
Очевидно, что текущее рыночное значение стоимости оцениваемого объекта недвижимости находится в пределах, определенных названными методами, при этом точность его исчисления определяется квалификацией оценщика.
Как следует из описания методов оценки недвижимости, передаваемой в залог, подобная сложная процедура оценки сопряжена со значительными затратами времени и средств, но при этом, как показывает практика, она дает результат высокой точности. В этой связи подобные сложные оценки применяются, как правило, при оценке объектов недвижимости, выступающих в качестве предметов залога при коммерческом кредитовании банками крупных клиентов или дорогостоящих проектов.
Методом минимизации риска залога банка-кредитора при принятии материального обеспечения по кредиту (в том числе жилья при ипотеке) является введение дисконта по стоимости предмета залога, который также учитывает наличие дополнительных расходов на процедуру обращения взыскания и реализацию залога. В случае ипотечного жилищного кредитования это выражается в установлении залогового коэффициента (), который определяется по следующей формуле:
Рекомендуемая информация:
Учет кредитных операций
Понятие кредитных операций
Кредитные операции - это операции кредитора по размещению свободных кредитных ресурсов заемщику на условиях платности, срочности и возвратности.
ОАО «Имбанк» заинтересован в получении прибыли на основе оборота ...
Капитал банковского сектора РФ
Несмотря на то, что, согласно данным аналитического учета кредитных организаций, в течение 2004 года счета их капитала увеличились на 31%, российский банковский сектор все еще характеризуется недостаточной капитализацией, что является одн ...
Виды биржевых сделок
В зависимости от места заключения закон различает биржевые и внебиржевые сделки, которые имеют, однако, одинаковую юридическую природу.
Биржевыми сделками являются действия граждан и организаций относительно установления, изменения или п ...